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房地产并购重组需谨慎处理三大关键点******

　　王丽新

　　新年伊始，房企处置资产、启动并购重组计划不断出炉。据不完全统计，自2022年11月底“第三支箭”落地以来，涉房企业披露的收并购案总交易对价超过576亿元。

　　支持房企股权融资的“第三支箭”发出，正进一步有效化解房企风险，加快推动行业风险出清，对“稳预期、稳信心、稳投资”起到重要作用。但从实操层面来看，其中涉及并购重组的交易资金规模大、并购程序繁琐，方案是否成功也存在不确定性。在笔者看来，这期间，上市房企需谨慎处理三大关键点。

　　并购前期，需理性选择适合企业自身的并购标的。在当下的市场格局中，稳健型房企有发展优势、有扩表需求，可供其“挑选”的资产标的池子也很大。但不同企业业务布局、细分市场话语权、主力产品业态以及战略发展方向均各有特色，背后的大股东资源也不尽相同。并购重组是企业发展历程中的大事，需顺应市场需求，仔细甄别被并购标的资产质量、经营状况、企业文化与管理等方方面面是否与自身匹配，不能盲目选择标的，要“补短板优长处”，采用合理的估值方法进行评估，实现“1+1＞2”效应。

　　并购中期，需做好尽调以及匹配最优的并购方式。不同于其他行业，房地产行业并购重组涉及的资产标的多数都是正在开发或销售的项目，周期较长，少则一两年多则十年八年才能清盘交付，这其中参与方较多，夹杂“明股实债”等现象，背后的债权关系复杂，需充分尽调，确保风险指数处在可控范围内且有收益空间，谨慎对待再出手。

　　此外，涉及并购重组的双方都应跟随政策节点，谨慎考量支付以及融资方式，无论是向特定投资者非公开发行股份募资，还是现金支付等，都需最大可能地寻找长期且成本较低的资金。毕竟，合理的并购方式能确保企业在并购过程中及时避免和合理应对风险，进而保证现金流安全。

　　并购后期，需注重业务协同及资源整合，达到提升效益的目的。当闯过前面的重重难关，并购项目进入落地阶段时，往往是实现有质量的并购重组最重要的一环。若企业实施并购重组后能在业务、经营、财务以及人力等方面达到很好地融合，其成果将快速在财务报表及业务模式方面形成良性循环。反之，并购标的则会成为收购方业绩表现的“拖油瓶”。

　　更重要的是，要想实施好房地产行业并购重组，需强化对上市房企、涉房上市公司并购重组、再融资的监管力度。一方面，收购方收进来的须是优质资产，才能更好地发挥资本市场优化资源配置的作用；另一方面，上市房企、涉房上市公司的再融资，需市场主体有真正融资和业务需求才能启动，更要保证并购重组的配套融资真正用在方案提及的项目以及“保交付”的项目中，否则会与发出“第三支箭”的初衷背道而驰。

　　总体而言，在行业风险持续出清过程中，并购重组活动有望逐渐增加。企业整合资源后，经营状况有望改善，同时将淘汰落后企业，改善产业结构，优化行业资产负债表，推动房地产行业朝着更好的方向发展。

一折保时捷，误会如何解？******

　　错标超低价保时捷下单后须交付吗？近日，某地一家保时捷中心上线一辆轿车，标价12.4万元，引发大量消费者订购。截至当天晚上，该销售链接共有近600个预订单。随后，保时捷下架了这辆车并退回消费者订金。此事引发社会热议，有不少网友评论称，按照诚信原则，商家既然提供了链接且客户下单了，那么就应该交付。(2月2日《法治日报》)

　　平均售价100多万的豪华车，一折出售，优惠力度之大，也难怪让人心动。然而，除了心动外，可能更多的是疑惑。相信那些下单了的客户也会抱有疑问，“标价远低于实际价值，这可能吗？”当然，或许有更多人的心里会出现另一个声音，“万一这是真的呢？”于是乎，争执就由此产生了。

　　近年来，网络平台卖家错标商品价格、出现“乌龙”订单的现象时有发生，引发纠纷不断。人们争论的焦点，往往在于其“重大误解”的认定上。

　　何为“重大误解”？按字面意思，可以简单理解为双方信息存在误差，而且其中一方会因为误差造成出现重大损失。实际上，按照我国民法典对重大误解制度的相关规定，如果确实是商家无心之失或技术故障，导致出现极不公平的“乌龙”订单，商家可以重大误解为由撤销合同。然而，在大多数情况下，对“重大误解”的解释，一般是由商家“自证”，而消费者却难以考证，这就让消费者在天然上处于信息弱势一方。当误解情形不明显，或存在商家刻意引流的情况下，重大误解制度更有可能成为某些商家暗箱操作的“遮羞布”，这就与其设立的初衷事与愿违了。

　　其实，按照公平与诚信的交易原则，若出现重大差错而导致重大误解，就如本次的“一折保时捷”，商家为避免重大损失而行使撤销权，这无可厚非。但误会不会自动解除，需要商家拿出真诚实意，主动向消费者寻求谅解、协商解决，造成消费者的信赖受损也应有相应的补偿。而任何私下强制解除合同的行为，不仅有可能加深误解，而且也不合法律程序，有可能背上新官司。

　　对于消费者来说，面对商家恶意引流、肆意操纵标价的行为，要敢于维权。当然，捡漏之心，人皆有之，但一个诚信友善的消费者，也不应拿别人的错误来“奖励”自己。　　　　　　　　　　　　　　 (陈文杰)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）